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三季度土地交易量价齐跌 房企钱紧“逆周期拿地”准则失效

曾经被房地产业视为标杆的“逆周期拿地”原则,在本轮市场低迷期似乎效果不佳。


据上海易居研究院统计,今年三季度,土地市场成交量和价格同步下降,配资门户二线城市和三四线城市成交面积下降超过10%。其中,8、9月份,热点房企拿地规模明显下降。例如,万科8、9月份的土地购置支出总额仍低于7月份的水平。


与“高位卖房”战略相对应的反周期征地,又称“低位征地”,是指房地产企业在市场低迷时期对土地的收购。总的来说,这一策略符合“低成本、高成本”的经营原则,有利于降低征地成本,维护企业利润。


2019年,房地产市场进入下行阶段,这已成为业内共识。今年上半年,随着融资大门的开启,房地产企业确实掀起了一轮拿地热潮。但下半年,楼市调控力度持续加大,楼市反弹乏力,企业情绪急转直下。7、8月份以来,不少房企纷纷表示愿意“收缩投资”,并最终付诸行动。


如今,土地市场持续低迷,并逐渐显现出价格的诱惑。“反周期”战略今后是否会继续实施?


上海易居研究院的统计数据显示,今年三季度,我国336个城市的商业用地交易面积接近5.5亿平方米,同比下降11%和10%。


从城市能源水平看,今年一线城市土地供应明显增加。三季度土地供应量达到844万平方米。炒股配资同期和环比增长率分别为35%和13%。二、三、四线城市面积环比分别下降13%和11%。特别是三四线城市,在自然资源调控政策的引导下,土地供应量不断萎缩。


价格方面,今年三季度,336个城市成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。各能源级城市土地交易价格普遍下降。


该机构指出,一二线城市由于高价优质地块的减少,导致成交均价下降。三四线城市受楼市低迷影响较大,削弱了房企的落地热情。”三季度,三、四线城市的地价仅为1655元/平方米,比二季度低14%,”其表述。


三季度市场表现印证了数据的变化。在苏州、南京、武汉、天津等二线热点城市,地块数量明显高于二季度。还有很多优质的土地或低溢价的便宜货。据上海易居研究院统计,近几个月来,土地供应总体呈下降趋势,一些地方政府制定了较高的土地底价。


7月底,富力地产发布内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停征地工作”,如遇优质土地项目等特殊情况,可向集团董事长另行审批。


据《21世纪经济报道》报道,下半年,多数房企的策略是在扩大销售的同时缩小投资规模。现在看来,企业确实已经采取了行动。


中原地产指出,今年8、9月份,房企拿地支出明显下降。在这两个月里,只有14家企业的土地收购支出超过50亿元。在过去的几个月里,大型房企一个月拿下100多亿元并不少见。


按照通常的操作逻辑,房企往往在市场低迷时“逆周期拿地”。但在当前市场低迷时期,除个别案例外,多数企业的土地收购行为明显不够积极。


从8月份开始,张远(化名)就在朋友圈里推送该项目的营销信息,包括中秋、国庆期间的价格优惠措施。但上半年,频频出版的拿地海报却鲜有出现。


根据张远发布的《21世纪经济报告》显示,近年来,公司的土地收购规模确实有所下降,但销售明显增强。就他负责的苏南地区而言,不仅预算没有多少余款,而且土地持有标准也得到了加强。”老大已经明确表示,今年宁可不拿地,也不误拿一块地。”

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企业的谨慎是有道理的。今年5月底以来,监管部门在严格控制社会资金进入房地产业的同时,不断收紧房企融资渠道。在7月30日召开的中央政治局会议上,首次提出“不应把房地产作为刺激经济的短期手段”。


受此影响,房企的信托、私募、abs等渠道受阻,银行信贷审批流程也延长,企业融资成本大幅上升。上海易居研究院指出,9月份房企平均融资成本为6.47%,年均增长0.76个百分点。但分化形势严峻,部分企业平均融资成本已超过10%。


当市场处于低迷或低谷时,企业首先考虑的往往是如何稳定仓位,而不是等待机会扩张。北京一家大型房地产企业相关负责人在接受《21世纪经济报道》采访时表示,真正能够实现“逆周期拿地”的企业具有非凡的资金实力。另一种情况是,企业具有冒险精神,敢于承担债务压力,并继续牵手。这种情况在追求规模的企业中更为普遍。


他认为,“倒挂”的企业仍然存在。今年年底,如果一些城市推出优质土地,土地市场可能会回暖。但恐怕离市场信心真正复苏还有很长的路要走。


该人士还表示,企业主动性不强,还有另外一个原因,“如果一季度拿地,今年也可以通过赶在年内实现销售,并形成正现金流回笼”,但在下半年,我们已经错过了这个运营周期。


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